Lorsqu’une hypothèque à taux fixe arrive à échéance ou que le contrat-cadre d’une hypothèque SARON prend fin, un financement de suivi est nécessaire. De nombreuses propriétaires et de nombreux propriétaires renouvellent alors simplement auprès de leur banque actuelle. C’est pratique, mais pas toujours avantageux. En planifiant tôt, vous pouvez comparer les offres, respecter les délais et décider en connaissance de cause si vous souhaitez garantir le taux à l’avance.
Le bon moment pour comparer
Commencez à comparer au plus tard six à douze mois avant l’échéance de votre hypothèque. Ce délai se justifie pour plusieurs raisons. Premièrement, les banques ont besoin de temps pour examiner votre dossier, en particulier si votre situation de revenu ou la valeur du bien a changé. Deuxièmement, en cas de changement de banque, vous devez respecter les délais de résiliation auprès de l’établissement actuel. Troisièmement, un démarrage précoce vous donne une marge de négociation : si vous pouvez présenter une offre concurrente concrète, vous obtenez souvent de meilleures conditions de votre banque actuelle.
Si vous attendez en revanche jusqu’à quelques semaines avant l’échéance, il ne reste souvent que le renouvellement aux conditions que vous propose votre banque actuelle. Certaines banques convertissent en outre automatiquement une hypothèque à taux fixe non renouvelée en hypothèque variable, dont le taux est généralement nettement supérieur au niveau du marché.
L’hypothèque forward
Avec une hypothèque forward, vous fixez aujourd’hui le taux d’une hypothèque à taux fixe qui ne débutera que plus tard. Un délai de 12 à 24 mois est usuel. Pour cette protection, la banque facture un supplément, appelé prime forward. Celle-ci est d’autant plus élevée que le délai est long.
Une hypothèque forward est une assurance contre la hausse des taux. Si les taux augmentent d’ici l’échéance de votre hypothèque actuelle, vous profitez du taux plus bas déjà fixé. Si les taux restent stables ou baissent, vous avez payé la prime pour rien. Important : une hypothèque forward est contraignante. Même si les taux baissent d’ici son début, le taux convenu s’applique.
Les taux de référence actuels de Voltavia Capital pour une bonne solvabilité et une avance jusqu’à 65 % s’élèvent à 1,19 % pour deux ans, 1,32 % pour cinq ans et 1,58 % pour dix ans (état : octobre 2026). La moyenne du marché pour cinq ans se situe à 1,71 %. Une hypothèque forward coûte en conséquence un peu plus que ces taux.
Exemple de calcul
Votre hypothèque à taux fixe de CHF 700’000 arrive à échéance dans 18 mois. Pour une nouvelle hypothèque à taux fixe sur cinq ans, vous pourriez obtenir aujourd’hui 1,32 % si l’hypothèque débutait immédiatement. Pour une hypothèque forward avec un délai de 18 mois, nous supposons pour cet exemple une prime forward de 0,20 point de pourcentage, soit un taux de 1,52 %. La prime effective dépend de la banque et de la situation du marché.
| Scénario à l’échéance | Taux | Frais d’intérêts par an | Frais d’intérêts sur 5 ans |
|---|---|---|---|
| Hypothèque forward | 1,52 % | CHF 10’640 | CHF 53’200 |
| Taux inchangés | 1,32 % | CHF 9’240 | CHF 46’200 |
| Taux en hausse | 1,90 % | CHF 13’300 | CHF 66’500 |
Si les taux restent stables, l’hypothèque forward vous coûte CHF 1’400 de plus par an, soit CHF 7’000 sur cinq ans. Si le taux à cinq ans monte à 1,90 % d’ici l’échéance, vous économisez avec l’hypothèque forward CHF 2’660 par an, soit CHF 13’300 sur cinq ans.
Dans cet exemple, l’hypothèque forward n’est donc avantageuse que si le taux à cinq ans dépasse 1,52 % à l’échéance. Souhaiter cette protection ou non est en fin de compte une question de goût du risque et de budget.
Délais de résiliation et remboursement anticipé
Pour une hypothèque à taux fixe, la date d’échéance est fixée dans le contrat. Vérifiez néanmoins si votre banque exige une communication ou une résiliation avant l’échéance, afin que l’hypothèque ne soit pas automatiquement convertie en un autre produit.
Pour les hypothèques SARON, les délais de résiliation dépendent du contrat concerné. Certains contrats-cadres peuvent être résiliés pour la fin d’une période d’intérêts, d’autres seulement pour la fin de la durée convenue du contrat-cadre. Lisez les dispositions suffisamment tôt afin de ne pas manquer la date de changement souhaitée.
Si vous souhaitez rembourser une hypothèque à taux fixe avant son échéance, par exemple pour profiter de taux plus bas, la banque exige en règle générale une indemnité de remboursement anticipé. Celle-ci compense la perte d’intérêts que la banque subit du fait du remboursement anticipé. Dans un contexte de baisse des taux, elle peut être si élevée qu’un changement anticipé n’est pas rentable.
Changer de banque
Un changement de banque lors du renouvellement demande un certain effort, mais il est tout à fait réalisable. La nouvelle banque examine à nouveau votre capacité financière et l’avance, et la cédule hypothécaire est transférée de l’ancienne à la nouvelle banque. Des frais modestes sont perçus à cet effet selon le canton.
Notez que la nouvelle banque calcule la capacité financière selon les règles actuelles. Si votre revenu a diminué depuis l’achat, par exemple en raison de la retraite ou d’un travail à temps partiel, l’examen peut être plus strict que lors de l’acquisition. Une nouvelle estimation du bien peut également modifier l’avance. Clarifiez ces points suffisamment tôt afin de pouvoir amortir ou examiner d’autres solutions si nécessaire.
Si votre hypothèque est répartie en plusieurs tranches de durées différentes, un changement devient plus difficile, car toutes les tranches se trouvent généralement auprès de la même banque. Dans ce cas, il vaut la peine d’harmoniser délibérément les dates d’échéance lors du prochain renouvellement.
Liste de contrôle pour le financement de suivi
- 18 à 24 mois avant l’échéance : décider si une hypothèque forward entre en ligne de compte.
- 6 à 12 mois avant l’échéance : demander et comparer des offres, préparer des documents à jour.
- Vérifier et respecter les délais de résiliation du contrat actuel.
- Recalculer la capacité financière avec le revenu actuel.
- Adapter la durée de la nouvelle hypothèque à vos projets de vie.
Si vous souhaitez savoir quelles conditions sont réalistes pour votre financement de suivi, vous pouvez commencer avec le calculateur gratuit de capacité financière de Voltavia Capital. Nous discutons aussi volontiers de votre situation lors d’un entretien personnel.