Quiconque habite son propre logement doit aujourd’hui déclarer et imposer un revenu fictif, la valeur locative. En contrepartie, les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien peuvent être déduits. Le 28 septembre 2025, le corps électoral a accepté un changement de système qui supprime ce principe pour les logements occupés par leur propriétaire. Jusqu’à son entrée en vigueur, l’ancien système reste toutefois applicable. Cet article explique les deux régimes et montre ce qu’ils signifient pour votre planification.
Le système actuel
La valeur locative correspond au montant que vous encaisseriez théoriquement si vous mettiez votre bien en location. Elle est fixée par l’administration fiscale, en règle générale nettement en dessous du loyer du marché. Ce montant est ajouté à votre revenu imposable.
En contrepartie, vous pouvez déduire différents frais :
- Intérêts hypothécaires : les intérêts passifs payés sont déductibles.
- Frais d’entretien : vous pouvez déduire soit un forfait, soit les frais effectifs. Pour l’impôt fédéral direct, le forfait s’élève à 10 % de la valeur locative pour les bâtiments de dix ans au plus et à 20 % pour les bâtiments plus anciens. Les cantons ont en partie leurs propres règles. Le choix entre le forfait et les frais effectifs peut être refait à chaque période fiscale.
- Autres déductions : selon le canton, par exemple pour des mesures d’économie d’énergie ou pour la conservation des monuments historiques.
L’intérêt du système pour vous dépend du rapport entre la valeur locative et les déductions. Avec une hypothèque élevée et des taux élevés, les déductions dépassent souvent la valeur locative. Avec des taux bas et une petite hypothèque, il subsiste généralement un revenu imposable supplémentaire.
Le changement de système adopté
Avec le changement de système, la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire est supprimée. Parallèlement, les intérêts hypothécaires liés à ces logements ne sont plus déductibles, et la plupart des déductions pour frais d’entretien disparaissent. Des règles spécifiques s’appliquent aux biens loués et aux résidences secondaires.
Le changement de système entrera en vigueur au plus tôt en 2028 (état : octobre 2026). La date exacte sera fixée par le Conseil fédéral. D’ici là, l’ancien système reste pleinement applicable, et vous déclarez la valeur locative, les intérêts et l’entretien comme d’habitude.
Exemple de calcul
Un couple marié habite une maison individuelle de plus de dix ans. La valeur locative s’élève à CHF 24’000 par an. L’hypothèque se monte à CHF 600’000 à un taux de 1,32 % (état : octobre 2026). Pour l’entretien, le forfait de 20 % de la valeur locative est utilisé. Pour l’effet fiscal, nous supposons un taux marginal d’imposition de 30 %. Ce taux est une hypothèse et dépend en réalité du canton, de la commune et du revenu.
| Poste | Système actuel | Après le changement de système |
|---|---|---|
| Valeur locative | CHF 24’000 | supprimée |
| Déduction des intérêts hypothécaires | moins CHF 7’920 | supprimée |
| Déduction forfaitaire pour l’entretien | moins CHF 4’800 | supprimée |
| Revenu imposable supplémentaire | CHF 11’280 | CHF 0 |
Dans le système actuel, le logement en propriété augmente le revenu imposable de CHF 11’280. Avec un taux marginal d’imposition de 30 %, cela correspond à des impôts de CHF 3’384 par an. Après le changement de système, ce montant disparaîtrait dans cet exemple.
Avec d’autres hypothèses, le calcul peut être très différent. Avec une hypothèque plus élevée, des taux plus élevés ou d’importantes rénovations déduites selon les frais d’entretien effectifs, les déductions peuvent dépasser la valeur locative. Le système actuel est alors plus avantageux, et le changement entraîne une charge fiscale plus élevée.
Ce que cela signifie pour l’amortissement
Dans le système actuel, l’amortissement indirect est répandu. Au lieu de rembourser directement l’hypothèque, vous versez des cotisations dans le pilier 3a et mettez l’avoir en gage auprès de la banque. L’hypothèque reste ainsi au même niveau, les intérêts restent déductibles et vous pouvez en plus déduire vos versements au pilier 3a de votre revenu.
Après le changement de système, l’avantage des intérêts déductibles disparaît. L’amortissement direct devient donc relativement plus attrayant, car chaque franc remboursé réduit des frais d’intérêts qui ne sont plus déductibles. Selon l’état actuel, les versements au pilier 3a restent déductibles, si bien qu’une combinaison des deux voies peut être judicieuse.
Planification jusqu’à l’entrée en vigueur
D’ici l’entrée en vigueur, certaines réflexions peuvent être utiles. Les travaux d’entretien et de rénovation importants que vous prévoyez de toute façon sont encore déductibles dans le système actuel. Les reporter après le changement peut vous faire perdre la déduction. Il vaut également la peine de revoir la stratégie d’amortissement et les durées de l’hypothèque en vue du changement.
De nombreuses questions de détail dépendent de la mise en œuvre dans les cantons et de la date exacte d’entrée en vigueur. Les informations de cet article ne remplacent pas un conseil fiscal. Clarifiez les décisions concrètes avec l’administration fiscale cantonale ou avec une conseillère ou un conseiller fiscal.
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