Une hypothèque ne doit pas forcément se composer d’un seul produit. De nombreuses propriétaires et de nombreux propriétaires répartissent le montant en plusieurs parties, appelées tranches, et choisissent pour chaque tranche un modèle et une durée propres. Cette stratégie de tranches répartit le risque de taux et évite que l’ensemble de l’hypothèque doive être renouvelé à un seul moment, potentiellement défavorable.
Le principe de la répartition
Dans une stratégie de tranches, l’hypothèque est généralement divisée en deux ou trois parties. Une combinaison répandue se compose d’une hypothèque SARON, d’une hypothèque à taux fixe sur cinq ans et d’une hypothèque à taux fixe sur dix ans. Chaque tranche a son propre taux d’intérêt et sa propre date d’échéance.
L’idée sous-jacente est une diversification, comme on la connaît dans le domaine du placement. La tranche SARON profite de taux variables bas, mais comporte le risque d’une hausse. Les hypothèques à taux fixe protègent une partie du financement contre la hausse des taux. Et comme les tranches arrivent à échéance à des moments différents, l’ensemble de l’hypothèque ne doit jamais être renouvelé simultanément aux conditions alors en vigueur.
Avantages de la stratégie de tranches
- Risque de taux échelonné : si les taux augmentent, cela ne concerne d’abord que la tranche variable, puis les tranches qui arrivent à échéance.
- Pas de renouvellement en bloc : si une tranche arrive à échéance pendant une phase de taux élevés, seule une partie de l’hypothèque est concernée.
- Plus de flexibilité : selon le contrat, la tranche SARON peut être amortie ou convertie plus facilement qu’une hypothèque à taux fixe.
- Coûts équilibrés : le taux moyen se situe entre le modèle le plus avantageux et le plus cher.
Exemple de calcul
Pour une hypothèque de CHF 900’000, nous comparons une répartition en trois tranches de même montant avec trois variantes dans lesquelles l’ensemble de l’hypothèque est conclu dans un seul modèle. Nous utilisons les taux de référence de Voltavia Capital pour une bonne solvabilité et une avance jusqu’à 65 % : hypothèque SARON dès 1,08 %, hypothèque à taux fixe sur cinq ans dès 1,32 % et sur dix ans dès 1,58 % (état : octobre 2026).
| Tranche | Montant | Taux | Frais d’intérêts par an |
|---|---|---|---|
| Hypothèque SARON | CHF 300’000 | 1,08 % | CHF 3’240 |
| Hypothèque à taux fixe 5 ans | CHF 300’000 | 1,32 % | CHF 3’960 |
| Hypothèque à taux fixe 10 ans | CHF 300’000 | 1,58 % | CHF 4’740 |
| Total des tranches | CHF 900’000 | environ 1,33 % | CHF 11’940 |
À titre de comparaison : l’ensemble de l’hypothèque coûte CHF 9’720 par an en hypothèque SARON, CHF 11’880 en hypothèque à taux fixe sur cinq ans et CHF 14’220 en hypothèque à taux fixe sur dix ans.
En termes de coûts, la solution par tranches est donc proche de la variante à cinq ans. La différence apparaît en cas de hausse des taux. Si le taux client SARON augmente d’un point de pourcentage, les frais d’intérêts de la variante purement SARON augmentent de CHF 9’000 par an. Dans la solution par tranches, la hausse ne concerne que la tranche SARON de CHF 300’000, et les coûts supplémentaires s’élèvent à CHF 3’000 par an. Deux tiers de l’hypothèque restent pour l’instant garantis à des conditions fixes.
L’inconvénient : le lien avec une seule banque
La stratégie de tranches présente un inconvénient important. En règle générale, toutes les tranches se trouvent auprès de la même banque, car le bien est grevé par une cédule hypothécaire commune. Si une tranche arrive à échéance alors que les autres courent encore plusieurs années, un changement de banque n’est guère possible. La banque actuelle le sait et n’a donc que peu de raisons de proposer des conditions particulièrement avantageuses lors du renouvellement.
Un changement complet n’est possible que lorsque toutes les tranches arrivent à échéance en même temps, ou si vous acceptez de payer une indemnité de remboursement anticipé pour les hypothèques à taux fixe en cours. Celle-ci peut être élevée selon la durée résiduelle et le niveau des taux.
Comment atténuer cet inconvénient
Vous pouvez choisir les durées de manière à ce que les tranches commencent certes de façon échelonnée, mais arrivent à échéance à une même date ultérieure. Un exemple : avec une tranche existante sur cinq ans ayant encore trois ans à courir, vous renouvelez une tranche arrivant à échéance pour trois ans seulement. Vous pouvez ensuite renégocier l’ensemble de l’hypothèque et, si nécessaire, changer de banque. Vérifiez également si la tranche SARON peut être résiliée pour la même date.
Combien de tranches sont judicieuses
Plus de tranches ne signifie pas automatiquement plus de sécurité. Chaque tranche augmente la charge administrative, et certaines banques exigent un montant minimum par tranche. Pour la plupart des ménages, deux à trois tranches suffisent. La pondération des montants dépend de votre goût du risque. Avec un budget serré, on fixe une part plus importante. Si vous supportez bien les fluctuations de taux, vous pouvez choisir une part SARON plus importante.
Avec le calculateur gratuit de capacité financière de Voltavia Capital, vous pouvez vérifier quel risque de taux votre budget peut absorber. Lors d’un conseil personnalisé, nous élaborons volontiers avec vous une répartition adaptée à votre situation.