Quiconque conclut ou renouvelle une hypothèque se trouve presque toujours face à la même question de fond : faut-il fixer le taux pour plusieurs années, ou un modèle variable basé sur le SARON est-il plus avantageux ? Les deux variantes ont leur raison d’être. Le choix dépend moins des prévisions que de votre budget, de vos projets et de votre capacité à vivre avec des frais d’intérêts fluctuants.
Comment fonctionne l’hypothèque SARON
SARON signifie Swiss Average Rate Overnight. Il s’agit d’un taux de référence calculé à partir des transactions effectivement conclues au jour le jour sur le marché monétaire suisse. Dans une hypothèque SARON, ce taux journalier est composé sur une période d’intérêts, généralement de trois mois. À la fin de la période, on connaît le taux dû pour ces trois mois.
Votre taux client se compose de deux éléments : le SARON et la marge de la banque. La marge est fixée à la conclusion du contrat pour la durée du contrat-cadre, qui court en général de deux à cinq ans. Seule la part SARON peut donc fluctuer. Comme le taux directeur de la Banque nationale suisse se situe à 0 % en 2026 (état : octobre 2026), le SARON évolue actuellement près de zéro. Le taux client correspond donc pour l’essentiel à la marge.
Chez Voltavia Capital, le taux de référence pour les hypothèques SARON, avec une bonne solvabilité et une avance jusqu’à 65 %, débute à 1,08 % (état : octobre 2026). La moyenne du marché s’élève à environ 1,35 %.
Comment fonctionne l’hypothèque à taux fixe
Avec une hypothèque à taux fixe, vous convenez d’un taux d’intérêt pour une durée fixe, généralement entre deux et dix ans. Pendant cette période, le taux reste inchangé, quelle que soit l’évolution du marché. Cela offre une sécurité de planification, mais coûte en règle générale un peu plus qu’un modèle variable.
Les taux de référence de Voltavia Capital pour une bonne solvabilité et une avance jusqu’à 65 % sont les suivants (état : octobre 2026) :
| Durée | Voltavia dès | Moyenne du marché |
|---|---|---|
| 2 ans | 1,19 % | 1,52 % |
| 5 ans | 1,32 % | 1,71 % |
| 10 ans | 1,58 % | 2,04 % |
Il faut tenir compte du manque de flexibilité. Si vous résiliez une hypothèque à taux fixe avant son échéance, par exemple en raison d’une vente, vous devez vous attendre à une indemnité de remboursement anticipé. Celle-ci peut être considérable selon la durée résiduelle et le contexte des taux.
Exemple de calcul
Supposons que vous financiez une hypothèque de CHF 600’000 et compariez une hypothèque SARON à 1,08 % avec une hypothèque à taux fixe sur cinq ans à 1,32 %. Pour l’hypothèque SARON, nous retenons deux scénarios : le taux reste identique pendant cinq ans, ou le taux client passe à 1,80 % à partir de la troisième année.
| Variante | Frais d’intérêts par an | Frais d’intérêts sur 5 ans |
|---|---|---|
| SARON, taux constant 1,08 % | CHF 6’480 | CHF 32’400 |
| SARON, à 1,80 % dès l’année 3 | CHF 6’480 resp. CHF 10’800 | CHF 45’360 |
| Hypothèque à taux fixe 5 ans, 1,32 % | CHF 7’920 | CHF 39’600 |
Dans le premier scénario, vous économisez avec le SARON CHF 1’440 par an, soit CHF 7’200 sur cinq ans. Dans le second scénario, les deux premières années coûtent ensemble CHF 12’960 et les trois années suivantes CHF 10’800 chacune, soit CHF 45’360 au total. L’hypothèque à taux fixe aurait alors été moins chère de CHF 5’760.
L’exemple montre le cœur de la décision : l’hypothèque SARON est plus avantageuse tant que le taux client reste en moyenne sur les cinq ans inférieur à 1,32 %. S’il dépasse ce niveau, l’hypothèque à taux fixe devient la solution la plus avantageuse. Personne ne peut prédire de manière fiable quel scénario se réalisera.
À qui convient quel modèle
Une hypothèque SARON vous convient plutôt si les points suivants s’appliquent :
- Votre budget supporte aussi des frais d’intérêts nettement plus élevés sans que la capacité financière soit menacée.
- Vous souhaitez rester flexible, car une vente, un déménagement ou un amortissement important est possible dans les prochaines années.
- Vous suivez l’évolution des taux et pouvez, si nécessaire, passer à une hypothèque à taux fixe. De nombreuses banques autorisent un tel changement dans le cadre du contrat-cadre.
Une hypothèque à taux fixe est plutôt judicieuse si ces points prédominent :
- Vous souhaitez planifier précisément vos frais de logement sur plusieurs années, par exemple parce que le budget est serré ou que des enfants vivent dans le ménage.
- Vous resterez probablement longtemps dans le bien.
- Une hausse des taux vous pèserait fortement sur le plan financier ou émotionnel.
Pour le choix de la durée, il vaut la peine d’examiner l’écart de taux. Entre cinq et dix ans, il est actuellement de 0,26 point de pourcentage. C’est le supplément que vous payez pour cinq années de sécurité supplémentaires.
Combinaisons et conditions de résiliation
Vous n’êtes pas obligé de choisir un seul modèle. De nombreuses propriétaires et de nombreux propriétaires répartissent leur hypothèque en tranches, par exemple une partie en hypothèque SARON et une partie en hypothèque à taux fixe. Vous profitez ainsi en partie de taux variables bas tout en protégeant une partie contre la hausse des taux.
Pour une hypothèque SARON, examinez en outre attentivement les détails du contrat. Les délais de résiliation et les conditions de passage à un produit à taux fixe diffèrent d’une banque à l’autre. Il est tout aussi important de savoir si la marge est renégociée lors d’un tel changement. Vérifiez également si la banque prévoit un taux minimum au cas où le SARON deviendrait négatif.
Pour l’hypothèque à taux fixe, vous devriez connaître la réglementation relative à la résiliation anticipée. Certaines banques autorisent, en cas de vente, le transfert de l’hypothèque sur un nouveau bien, d’autres exigent une indemnité dans tous les cas.
Conclusion
L’hypothèque SARON est actuellement la variante d’entrée la plus avantageuse, mais elle comporte le risque d’une hausse des taux. L’hypothèque à taux fixe coûte un peu plus et offre en contrepartie des coûts fixes sur toute la durée. L’élément décisif est de savoir quel risque de taux le budget de votre ménage peut absorber et combien de temps vous garderez probablement le bien.
Si vous souhaitez vérifier l’effet de différents niveaux de taux sur votre budget, vous pouvez utiliser le calculateur gratuit de capacité financière de Voltavia Capital. Pour une évaluation de votre situation personnelle, nous sommes également volontiers à votre disposition pour un entretien-conseil.