Avant d’octroyer une hypothèque, une banque vérifie deux choses : si les fonds propres sont suffisants et si vous pouvez assumer le bien à long terme. Pour la seconde question, les banques suisses appliquent une règle empirique uniforme, le calcul de la capacité financière. On parle souvent de règle des 33 %. En connaissant cette règle, vous pouvez estimer avant même la visite quel prix d’achat est réaliste.
La formule en bref
La banque additionne trois blocs de coûts et les met en rapport avec votre revenu annuel brut :
- Taux théorique : 5 % sur l’ensemble de l’hypothèque.
- Amortissement : la part de l’hypothèque au-delà de 65 % d’avance, appelée hypothèque de 2e rang, doit être remboursée dans un délai de 15 ans. La tranche annuelle entre dans le calcul.
- Frais accessoires : 1 % du prix d’achat par an pour l’entretien, le chauffage, les assurances et les taxes.
La somme de ces coûts ne doit pas dépasser 33 % du revenu annuel brut du ménage. Si la valeur est légèrement supérieure, jusqu’à environ 35 %, le financement est considéré comme tout juste supportable. Certaines banques l’acceptent si la situation globale est bonne, par exemple en présence d’une fortune supplémentaire ou d’un revenu sûr. Au-delà, un financement est en règle générale refusé.
Pourquoi un taux de 5 % alors que l’hypothèque coûte beaucoup moins
Les taux hypothécaires effectifs sont nettement plus bas. Chez Voltavia Capital, les taux de référence pour une hypothèque à taux fixe sur cinq ans, avec une bonne solvabilité et une avance jusqu’à 65 %, débutent à 1,32 % (état : octobre 2026). Les banques calculent malgré tout avec 5 %.
La raison est la prudence. Une hypothèque court souvent sur plusieurs décennies, et les taux peuvent fortement augmenter pendant cette période. Le taux théorique garantit que vous pourrez conserver votre logement même avec un niveau de taux nettement plus élevé. La règle protège ainsi non seulement la banque, mais aussi vous-même contre une surcharge de votre budget.
Exemple de calcul
Vous achetez un bien pour CHF 1’000’000 et apportez CHF 200’000 de fonds propres, dont au moins CHF 100’000 de fonds propres durs. L’hypothèque s’élève donc à CHF 800’000, ce qui correspond à une avance de 80 %. Le revenu annuel brut de votre ménage est de CHF 180’000.
L’hypothèque est d’abord répartie. L’hypothèque de premier rang va jusqu’à 65 % du prix d’achat, soit jusqu’à CHF 650’000. Le solde de CHF 150’000 constitue l’hypothèque de 2e rang. Réparti sur 15 ans, cela donne un amortissement de CHF 10’000 par an.
| Poste | Calcul | Montant par an |
|---|---|---|
| Taux théorique | 5 % de CHF 800’000 | CHF 40’000 |
| Amortissement hypothèque de 2e rang | CHF 150’000 divisés par 15 | CHF 10’000 |
| Frais accessoires | 1 % de CHF 1’000’000 | CHF 10’000 |
| Total | CHF 60’000 |
Le total est ensuite divisé par le revenu : CHF 60’000 divisés par CHF 180’000 donnent 33,3 %. La valeur se situe juste au-dessus de la limite de 33 %, mais en dessous de 35 %. Le financement est donc considéré comme tout juste supportable.
Pour respecter exactement les 33 %, un revenu brut d’environ CHF 181’818 serait nécessaire. Alternativement, davantage de fonds propres pourrait réduire l’hypothèque et donc les coûts théoriques.
À titre de comparaison : avec une hypothèque à taux fixe à 1,32 %, les frais d’intérêts effectifs seraient nettement plus bas, à savoir CHF 10’560 par an au lieu des CHF 40’000 théoriques.
Ce qui compte comme revenu
Le revenu brut régulier du ménage est déterminant. Il comprend le salaire, un 13e salaire versé régulièrement et, pour les indépendants, le bénéfice moyen des dernières années. Les bonus et les éléments de salaire variables ne sont souvent pris en compte que partiellement, voire pas du tout. Pour les couples, les deux revenus sont additionnés, pour autant que les deux personnes soient emprunteuses.
Les engagements existants comme les mensualités de leasing, les petits crédits ou les contributions d’entretien sont, selon la banque, déduits du revenu ou ajoutés aux coûts. Ils dégradent sensiblement la capacité financière.
Si la retraite approche dans les prochaines années, de nombreuses banques calculent en outre la capacité financière avec le revenu de retraite prévisible. Comme celui-ci est généralement inférieur au salaire, un amortissement plus important jusqu’à la retraite peut s’avérer nécessaire.
Comment améliorer votre capacité financière
Si le calcul ne fonctionne pas, plusieurs leviers existent :
- Davantage de fonds propres : chaque franc de fonds propres supplémentaire réduit l’hypothèque, le taux théorique et souvent aussi l’amortissement.
- Prix d’achat plus bas : réduit aussi bien les frais accessoires que l’hypothèque nécessaire.
- Mise en gage des avoirs de prévoyance : peut réduire l’obligation d’amortissement sans que vous retiriez de l’argent de la prévoyance.
- Garanties ou revenus supplémentaires : par exemple une autre personne emprunteuse disposant de son propre revenu.
Tenez compte en outre des règles relatives aux fonds propres : l’avance ne doit pas dépasser 80 %, et au moins 10 % du prix d’achat doivent provenir de fonds propres durs qui ne proviennent pas de la caisse de pension.
Avec le calculateur gratuit de capacité financière de Voltavia Capital, vous pouvez calculer vos propres chiffres selon exactement cette formule. Si vous souhaitez interpréter le résultat ensemble, nous vous conseillons volontiers personnellement.