Pour de nombreuses acheteuses et de nombreux acheteurs, l’avoir de la caisse de pension est un élément important du financement. L’encouragement à la propriété du logement (EPL) permet d’utiliser des fonds de la prévoyance professionnelle (2e pilier) pour un logement occupé par son propriétaire. Deux voies sont possibles : le versement anticipé et la mise en gage. Elles ont des conséquences différentes pour votre prévoyance, vos impôts et l’hypothèque.
Les règles de base de l’encouragement à la propriété du logement
L’avoir de la caisse de pension ne peut être utilisé que pour un logement occupé par son propriétaire, c’est-à-dire pour l’achat, la construction, des investissements à plus-value ou le remboursement d’une hypothèque. Une maison de vacances ou un appartement loué sont exclus.
Un versement anticipé est possible jusqu’à trois ans avant la naissance du droit aux prestations de vieillesse. Le montant minimal est de CHF 20’000, et un versement anticipé peut être demandé tous les cinq ans. À partir de 50 ans, un plafond s’applique : vous pouvez retirer au maximum la prestation de libre passage dont vous disposiez à 50 ans, ou la moitié de la prestation de libre passage actuelle, le montant le plus élevé étant déterminant. Les détails sont fixés par le règlement de votre caisse de pension.
Important pour le financement : les banques exigent qu’au moins 10 % du prix d’achat proviennent de fonds propres durs. L’avoir de la caisse de pension n’en fait pas partie. Les économies, les titres, les donations ou les fonds du pilier 3a sont en revanche considérés comme des fonds propres durs.
Le versement anticipé
Lors d’un versement anticipé, la caisse de pension verse une partie de votre avoir. L’argent est directement affecté au financement et augmente vos fonds propres. L’hypothèque diminue, et avec elle les frais d’intérêts et l’amortissement nécessaire.
Le versement anticipé présente toutefois des inconvénients. Il est imposé séparément du reste du revenu, à un taux réduit. De plus, vos prestations de vieillesse diminuent et, selon le règlement, également les prestations en cas d’invalidité et de décès. De nombreuses caisses de pension proposent des assurances complémentaires pour combler cette lacune.
Vous pouvez rembourser ultérieurement tout ou partie du versement anticipé. En cas de remboursement, l’impôt payé à l’époque vous est restitué, mais sans intérêts. En cas de vente du bien, le remboursement est en principe obligatoire, sauf si vous réinvestissez le produit dans le délai prévu dans un nouveau logement occupé par vous-même.
La mise en gage
Lors de la mise en gage, l’avoir reste dans la caisse de pension. Vous le mettez en gage auprès de la banque en tant que garantie supplémentaire. Votre couverture de prévoyance est entièrement maintenue, et aucun impôt n’est dû tant que le gage n’est pas réalisé.
Comme la banque obtient une garantie supplémentaire, une mise en gage peut permettre une hypothèque plus élevée ou réduire l’obligation d’amortissement. En contrepartie, l’hypothèque reste plus élevée qu’avec un versement anticipé, tout comme les frais d’intérêts. La mise en gage ne remplace en outre pas les fonds propres durs.
Exemple de calcul
Un couple achète un appartement pour CHF 900’000. Il dispose de CHF 180’000 d’économies, soit 20 % de fonds propres durs. Il pourrait en outre utiliser CHF 90’000 de sa caisse de pension. La limite d’avance pour l’hypothèque de premier rang se situe à 65 % de CHF 900’000, soit CHF 585’000. Pour le taux, nous supposons une hypothèque à taux fixe sur cinq ans à 1,32 % (état : octobre 2026).
| Poste | Sans avoir de CP | Avec versement anticipé | Avec mise en gage |
|---|---|---|---|
| Hypothèque | CHF 720’000 | CHF 630’000 | CHF 720’000 |
| Hypothèque de 2e rang | CHF 135’000 | CHF 45’000 | CHF 135’000 |
| Montant à amortir | CHF 135’000 | CHF 45’000 | CHF 45’000 |
| Amortissement par an | CHF 9’000 | CHF 3’000 | CHF 3’000 |
| Intérêts effectifs par an | CHF 9’504 | CHF 8’316 | CHF 9’504 |
| Coûts théoriques capacité financière | CHF 54’000 | CHF 43’500 | CHF 48’000 |
Les coûts théoriques se composent du taux théorique de 5 % sur l’ensemble de l’hypothèque, de l’amortissement et de 1 % de frais accessoires, ici CHF 9’000 par an. Sans avoir de la caisse de pension, cela donne CHF 36’000 plus CHF 9’000 plus CHF 9’000, soit CHF 54’000 au total. Avec le versement anticipé, on obtient CHF 31’500 plus CHF 3’000 plus CHF 9’000, soit CHF 43’500 au total. Pour la mise en gage, nous supposons que la banque prend en compte les CHF 90’000 mis en gage pour l’amortissement : CHF 36’000 plus CHF 3’000 plus CHF 9’000, soit CHF 48’000 au total.
Le versement anticipé réduit les frais d’intérêts de CHF 1’188 par an et améliore le plus fortement la capacité financière. En contrepartie, CHF 90’000 sont retirés de la prévoyance et imposés. La mise en gage allège l’amortissement dans la même mesure, mais laisse l’argent dans la prévoyance. La prise en compte d’un avoir mis en gage, et sa forme, varient d’une banque à l’autre.
Le pilier 3a est également utilisable
Les avoirs de la prévoyance liée, le pilier 3a, peuvent eux aussi être retirés ou mis en gage pour un logement occupé par son propriétaire. Un retrait du pilier 3a est en règle générale considéré comme des fonds propres durs. Ce retrait est lui aussi imposé séparément. Si vous détenez plusieurs comptes 3a, vous pouvez échelonner les retraits dans le temps et ainsi briser la progressivité de l’impôt.
Quelle variante vous convient
Un versement anticipé peut être judicieux si la capacité financière n’est pas atteinte autrement ou si vous souhaitez maintenir les frais d’intérêts aussi bas que possible. Une mise en gage convient plutôt si votre capacité financière est suffisante et que vous souhaitez préserver votre couverture de prévoyance. Dans tous les cas, faites calculer par votre caisse de pension l’effet des variantes sur vos prestations de vieillesse, d’invalidité et de survivants, et clarifiez les conséquences fiscales avec l’administration fiscale cantonale.
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