Läuft eine Festhypothek aus oder endet der Rahmenvertrag einer SARON-Hypothek, braucht es eine Anschlussfinanzierung. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer verlängern dann einfach bei der bisherigen Bank. Das ist bequem, aber nicht immer günstig. Wer früh plant, kann Angebote vergleichen, Fristen einhalten und bewusst entscheiden, ob er sich den Zins schon im Voraus sichern möchte.
Der richtige Zeitpunkt für den Vergleich
Beginnen Sie spätestens sechs bis zwölf Monate vor dem Ablauf Ihrer Hypothek mit dem Vergleich. Dieser Vorlauf hat mehrere Gründe. Erstens brauchen Banken für die Prüfung Ihrer Unterlagen Zeit, besonders wenn sich Ihre Einkommenssituation oder der Wert der Liegenschaft verändert hat. Zweitens müssen Sie bei einem Bankwechsel die Kündigungsfristen beim bisherigen Institut einhalten. Drittens verschafft Ihnen ein früher Start Verhandlungsspielraum: Wer ein konkretes Konkurrenzangebot vorlegen kann, erhält von der bisherigen Bank oft bessere Konditionen.
Warten Sie hingegen bis wenige Wochen vor Ablauf, bleibt häufig nur die Verlängerung zu den Bedingungen, die Ihnen die bisherige Bank anbietet. Manche Banken überführen eine nicht erneuerte Festhypothek zudem automatisch in eine variable Hypothek, deren Zins meist deutlich über dem Marktniveau liegt.
Die Forward-Hypothek
Mit einer Forward-Hypothek legen Sie den Zins für eine Festhypothek heute fest, obwohl diese erst später beginnt. Üblich ist ein Vorlauf von 12 bis 24 Monaten. Für diese Absicherung verlangt die Bank einen Zuschlag, die sogenannte Forward-Prämie. Sie ist umso höher, je länger der Vorlauf dauert.
Eine Forward-Hypothek ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Steigen die Zinsen bis zum Ablauf Ihrer bisherigen Hypothek, profitieren Sie vom tieferen, bereits fixierten Satz. Bleiben die Zinsen gleich oder sinken sie, haben Sie die Prämie umsonst bezahlt. Wichtig: Eine Forward-Hypothek ist verbindlich. Auch wenn die Zinsen bis zum Start fallen, gilt der vereinbarte Satz.
Die aktuellen Referenzzinsen von Voltavia Capital für gute Bonität und eine Belehnung bis 65 % liegen bei 1,19 % für zwei Jahre, 1,32 % für fünf Jahre und 1,58 % für zehn Jahre (Stand Oktober 2026). Der Marktdurchschnitt für fünf Jahre liegt bei 1,71 %. Eine Forward-Hypothek kostet entsprechend etwas mehr als diese Sätze.
Rechenbeispiel
Ihre Festhypothek über CHF 700’000 läuft in 18 Monaten aus. Für eine neue fünfjährige Festhypothek könnten Sie heute 1,32 % erhalten, wenn die Hypothek sofort beginnen würde. Für eine Forward-Hypothek mit 18 Monaten Vorlauf nehmen wir für dieses Beispiel eine Forward-Prämie von 0,20 Prozentpunkten an, also einen Zins von 1,52 %. Die tatsächliche Prämie hängt von Bank und Marktlage ab.
| Szenario bei Ablauf | Zins | Zinskosten pro Jahr | Zinskosten über 5 Jahre |
|---|---|---|---|
| Forward-Hypothek | 1,52 % | CHF 10’640 | CHF 53’200 |
| Zinsen unverändert | 1,32 % | CHF 9’240 | CHF 46’200 |
| Zinsen gestiegen | 1,90 % | CHF 13’300 | CHF 66’500 |
Bleiben die Zinsen gleich, kostet Sie die Forward-Hypothek pro Jahr CHF 1’400 mehr, über fünf Jahre CHF 7’000. Steigt der Fünfjahreszins bis zum Ablauf auf 1,90 %, sparen Sie mit der Forward-Hypothek pro Jahr CHF 2’660, über fünf Jahre CHF 13’300.
Die Forward-Hypothek lohnt sich in diesem Beispiel also nur, wenn der Fünfjahreszins bei Ablauf über 1,52 % liegt. Ob Sie diese Absicherung wünschen, ist letztlich eine Frage Ihrer Risikobereitschaft und Ihres Budgets.
Kündigungsfristen und Vorfälligkeit
Bei einer Festhypothek ist der Ablauftermin im Vertrag festgelegt. Prüfen Sie dennoch, ob Ihre Bank eine Mitteilung oder Kündigung vor Ablauf verlangt, damit die Hypothek nicht automatisch in ein anderes Produkt übergeht.
Bei SARON-Hypotheken hängen die Kündigungsfristen vom jeweiligen Vertrag ab. Manche Rahmenverträge lassen sich auf das Ende einer Zinsperiode kündigen, andere erst zum Ende der vereinbarten Rahmenlaufzeit. Lesen Sie die Bestimmungen frühzeitig nach, damit Sie den gewünschten Wechseltermin nicht verpassen.
Möchten Sie eine Festhypothek vor Ablauf ablösen, etwa um von tieferen Zinsen zu profitieren, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese gleicht den Zinsverlust aus, den die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung erleidet. In einem Umfeld sinkender Zinsen kann sie so hoch ausfallen, dass sich ein vorzeitiger Wechsel nicht rechnet.
Wechsel zu einer anderen Bank
Ein Bankwechsel bei der Verlängerung ist mit etwas Aufwand verbunden, aber gut machbar. Die neue Bank prüft Ihre Tragbarkeit und die Belehnung erneut, und der Schuldbrief wird von der bisherigen auf die neue Bank übertragen. Dafür fallen je nach Kanton geringe Gebühren an.
Beachten Sie, dass die neue Bank die Tragbarkeit nach den aktuellen Regeln berechnet. Hat sich Ihr Einkommen seit dem Kauf verringert, etwa durch Pensionierung oder Teilzeitarbeit, kann die Prüfung strenger ausfallen als beim Erwerb. Auch eine Neubewertung der Liegenschaft kann die Belehnung verändern. Klären Sie diese Punkte frühzeitig, damit Sie bei Bedarf amortisieren oder andere Lösungen prüfen können.
Wenn Ihre Hypothek in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufgeteilt ist, wird ein Wechsel schwieriger, da meist alle Tranchen bei derselben Bank liegen. In diesem Fall lohnt es sich, die Ablaufdaten bei der nächsten Verlängerung bewusst aufeinander abzustimmen.
Checkliste für die Anschlussfinanzierung
- 18 bis 24 Monate vor Ablauf: Entscheiden, ob eine Forward-Hypothek in Frage kommt.
- 6 bis 12 Monate vor Ablauf: Angebote einholen und vergleichen, aktuelle Unterlagen bereitstellen.
- Kündigungsfristen im bisherigen Vertrag prüfen und einhalten.
- Tragbarkeit mit dem aktuellen Einkommen neu berechnen.
- Laufzeit der neuen Hypothek auf Ihre Lebensplanung abstimmen.
Wenn Sie wissen möchten, welche Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung realistisch sind, können Sie mit dem kostenlosen Tragbarkeitsrechner von Voltavia Capital beginnen. Gerne besprechen wir Ihre Situation auch in einem persönlichen Gespräch.