Wer eine Hypothek abschliesst oder verlängert, steht fast immer vor derselben Grundsatzfrage: Soll der Zins für mehrere Jahre fest vereinbart werden, oder lohnt sich ein variables Modell auf Basis des SARON? Beide Varianten haben ihre Berechtigung. Welche besser passt, hängt weniger von Prognosen ab als von Ihrem Budget, Ihren Plänen und davon, wie gut Sie mit schwankenden Zinskosten leben können.
Wie die SARON-Hypothek funktioniert
SARON steht für Swiss Average Rate Overnight. Es handelt sich um einen Referenzzinssatz, der aus tatsächlich abgeschlossenen Geschäften am Schweizer Geldmarkt über Nacht berechnet wird. Bei einer SARON-Hypothek wird dieser Tageszins über eine Zinsperiode, meist drei Monate, aufgezinst. Am Ende der Periode steht fest, welcher Zins für diese drei Monate geschuldet ist.
Ihr Kundenzins setzt sich aus zwei Teilen zusammen: dem SARON und der Marge der Bank. Die Marge wird bei Vertragsabschluss für die Dauer des Rahmenvertrags fixiert, der in der Regel zwei bis fünf Jahre läuft. Schwanken kann also nur der SARON-Anteil. Da der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank 2026 bei 0 % liegt (Stand Oktober 2026), bewegt sich der SARON derzeit nahe null. Der Kundenzins entspricht damit im Wesentlichen der Marge.
Bei Voltavia Capital liegt der Referenzzins für SARON-Hypotheken bei guter Bonität und einer Belehnung bis 65 % ab 1,08 % (Stand Oktober 2026). Der Marktdurchschnitt beträgt rund 1,35 %.
Wie die Festhypothek funktioniert
Bei einer Festhypothek vereinbaren Sie einen Zinssatz für eine feste Laufzeit, typischerweise zwischen zwei und zehn Jahren. Während dieser Zeit bleibt der Zins unverändert, unabhängig davon, wie sich der Markt entwickelt. Das schafft Planungssicherheit, kostet aber in der Regel etwas mehr als ein variables Modell.
Die Referenzzinsen von Voltavia Capital für gute Bonität und eine Belehnung bis 65 % lauten (Stand Oktober 2026):
| Laufzeit | Voltavia ab | Marktdurchschnitt |
|---|---|---|
| 2 Jahre | 1,19 % | 1,52 % |
| 5 Jahre | 1,32 % | 1,71 % |
| 10 Jahre | 1,58 % | 2,04 % |
Zu beachten ist die fehlende Flexibilität. Wer eine Festhypothek vor Ablauf auflöst, etwa wegen eines Verkaufs, muss mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Diese kann je nach Restlaufzeit und Zinsumfeld beträchtlich sein.
Rechenbeispiel
Angenommen, Sie finanzieren eine Hypothek von CHF 600’000 und vergleichen eine SARON-Hypothek zu 1,08 % mit einer fünfjährigen Festhypothek zu 1,32 %. Bei der SARON-Hypothek rechnen wir mit zwei Szenarien: Der Zins bleibt fünf Jahre gleich, oder der Kundenzins steigt ab dem dritten Jahr auf 1,80 %.
| Variante | Zinskosten pro Jahr | Zinskosten über 5 Jahre |
|---|---|---|
| SARON, Zins konstant 1,08 % | CHF 6’480 | CHF 32’400 |
| SARON, ab Jahr 3 bei 1,80 % | CHF 6’480 bzw. CHF 10’800 | CHF 45’360 |
| Festhypothek 5 Jahre, 1,32 % | CHF 7’920 | CHF 39’600 |
Im ersten Szenario sparen Sie mit SARON jährlich CHF 1’440, über fünf Jahre also CHF 7’200. Im zweiten Szenario kosten die ersten beiden Jahre zusammen CHF 12’960 und die drei folgenden Jahre je CHF 10’800, total CHF 45’360. Die Festhypothek wäre dann um CHF 5’760 günstiger gewesen.
Das Beispiel zeigt den Kern der Entscheidung: Die SARON-Hypothek ist günstiger, solange der Kundenzins im Durchschnitt der fünf Jahre unter 1,32 % bleibt. Steigt er darüber, wird die Festhypothek zur günstigeren Lösung. Niemand kann verlässlich vorhersagen, welches Szenario eintritt.
Für wen sich welches Modell eignet
Eine SARON-Hypothek passt eher zu Ihnen, wenn folgende Punkte zutreffen:
- Ihr Budget verkraftet auch deutlich höhere Zinskosten, ohne dass die Tragbarkeit in Gefahr gerät.
- Sie möchten flexibel bleiben, weil ein Verkauf, ein Umzug oder eine grössere Amortisation in den nächsten Jahren möglich ist.
- Sie verfolgen die Zinsentwicklung und können im Bedarfsfall in eine Festhypothek wechseln. Viele Banken erlauben einen solchen Wechsel innerhalb des Rahmenvertrags.
Eine Festhypothek ist eher sinnvoll, wenn diese Punkte überwiegen:
- Sie möchten Ihre Wohnkosten über Jahre genau planen, etwa weil das Budget knapp ist oder Kinder im Haushalt leben.
- Sie bleiben voraussichtlich lange in der Liegenschaft.
- Ein Zinsanstieg würde Sie finanziell oder emotional stark belasten.
Bei der Wahl der Laufzeit lohnt sich ein Blick auf die Zinsdifferenz. Zwischen fünf und zehn Jahren liegen derzeit 0,26 Prozentpunkte. Diesen Aufpreis zahlen Sie für zusätzliche fünf Jahre Sicherheit.
Kombinationen und Kündigungsbedingungen
Sie müssen sich nicht für ein Modell allein entscheiden. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer teilen ihre Hypothek in Tranchen auf, etwa einen Teil als SARON-Hypothek und einen Teil als Festhypothek. So profitieren Sie teilweise von tiefen variablen Zinsen und sichern gleichzeitig einen Teil gegen steigende Zinsen ab.
Prüfen Sie bei einer SARON-Hypothek zudem die Vertragsdetails genau. Die Kündigungsfristen und die Bedingungen für einen Wechsel in ein Festzinsprodukt unterscheiden sich von Bank zu Bank. Ebenso wichtig ist die Frage, ob die Marge bei einem Wechsel neu verhandelt wird. Achten Sie auch darauf, ob die Bank einen Mindestzins vorsieht, falls der SARON unter null fällt.
Bei der Festhypothek sollten Sie die Regelung zur vorzeitigen Auflösung kennen. Manche Banken erlauben bei einem Verkauf die Übertragung der Hypothek auf ein neues Objekt, andere verlangen in jedem Fall eine Entschädigung.
Fazit
Die SARON-Hypothek ist derzeit die günstigere Einstiegsvariante, trägt aber das Risiko steigender Zinsen. Die Festhypothek kostet etwas mehr und bietet dafür feste Kosten über die gesamte Laufzeit. Entscheidend ist, wie viel Zinsrisiko Ihr Haushaltsbudget aufnehmen kann und wie lange Sie die Liegenschaft voraussichtlich halten.
Wenn Sie prüfen möchten, wie sich verschiedene Zinsniveaus auf Ihr Budget auswirken, können Sie den kostenlosen Tragbarkeitsrechner von Voltavia Capital nutzen. Für eine Einschätzung Ihrer persönlichen Situation stehen wir Ihnen auch gerne in einem Beratungsgespräch zur Verfügung.