Für viele Käuferinnen und Käufer ist das Guthaben in der Pensionskasse ein wichtiger Baustein der Finanzierung. Die Wohneigentumsförderung (WEF) erlaubt es, Mittel aus der beruflichen Vorsorge für selbst bewohntes Wohneigentum einzusetzen. Dafür gibt es zwei Wege: den Vorbezug und die Verpfändung. Beide haben unterschiedliche Folgen für Ihre Vorsorge, Ihre Steuern und die Hypothek.
Die Grundregeln der Wohneigentumsförderung
Pensionskassengeld darf nur für selbst bewohntes Wohneigentum verwendet werden, also für den Kauf, den Bau, wertvermehrende Investitionen oder die Rückzahlung einer Hypothek. Ein Ferienhaus oder eine vermietete Wohnung ist ausgeschlossen.
Ein Vorbezug ist bis drei Jahre vor dem Anspruch auf Altersleistungen möglich. Der Mindestbetrag liegt bei CHF 20’000, und ein Vorbezug kann alle fünf Jahre geltend gemacht werden. Ab dem 50. Altersjahr gilt eine Obergrenze: Sie dürfen höchstens die Freizügigkeitsleistung beziehen, die Sie mit 50 hatten, oder die Hälfte der aktuellen Freizügigkeitsleistung, je nachdem, welcher Betrag höher ist. Die Details regelt das Reglement Ihrer Pensionskasse.
Wichtig für die Finanzierung: Banken verlangen, dass mindestens 10 % des Kaufpreises aus hartem Eigenkapital stammen. Pensionskassengeld zählt nicht dazu. Ersparnisse, Wertschriften, Schenkungen oder Mittel aus der Säule 3a gelten dagegen als hartes Eigenkapital.
Der Vorbezug
Beim Vorbezug lässt die Pensionskasse einen Teil Ihres Guthabens auszahlen. Das Geld fliesst direkt in die Finanzierung und erhöht Ihr Eigenkapital. Dadurch sinkt die Hypothek, und mit ihr sinken die Zinskosten und die nötige Amortisation.
Der Vorbezug hat jedoch Nachteile. Er wird separat vom übrigen Einkommen zu einem reduzierten Satz besteuert. Zudem verringern sich Ihre Altersleistungen und je nach Reglement auch die Leistungen bei Invalidität und Tod. Viele Pensionskassen bieten Zusatzversicherungen an, um diese Lücke zu schliessen.
Sie können den Vorbezug später ganz oder teilweise zurückzahlen. Bei einer Rückzahlung erhalten Sie die damals bezahlte Steuer zurück, allerdings ohne Zins. Beim Verkauf der Liegenschaft ist die Rückzahlung grundsätzlich Pflicht, sofern Sie den Erlös nicht innert Frist in neues selbst bewohntes Wohneigentum investieren.
Die Verpfändung
Bei der Verpfändung bleibt das Guthaben in der Pensionskasse. Sie verpfänden es der Bank als zusätzliche Sicherheit. Ihr Vorsorgeschutz bleibt vollständig erhalten, und es fällt keine Steuer an, solange das Pfand nicht verwertet wird.
Weil die Bank zusätzliche Sicherheit erhält, kann eine Verpfändung eine höhere Hypothek ermöglichen oder die Amortisationspflicht verringern. Die Hypothek bleibt dafür höher als beim Vorbezug, und damit auch die Zinskosten. Die Verpfändung ersetzt ausserdem kein hartes Eigenkapital.
Rechenbeispiel
Ein Paar kauft eine Wohnung für CHF 900’000. Es verfügt über CHF 180’000 Ersparnisse, also 20 % hartes Eigenkapital. Zusätzlich könnte es CHF 90’000 aus der Pensionskasse einsetzen. Die Belehnungsgrenze für die 1. Hypothek liegt bei 65 % von CHF 900’000, also bei CHF 585’000. Für den Zins nehmen wir eine fünfjährige Festhypothek zu 1,32 % an (Stand Oktober 2026).
| Position | Ohne PK-Geld | Mit Vorbezug | Mit Verpfändung |
|---|---|---|---|
| Hypothek | CHF 720’000 | CHF 630’000 | CHF 720’000 |
| 2. Hypothek | CHF 135’000 | CHF 45’000 | CHF 135’000 |
| Zu amortisieren | CHF 135’000 | CHF 45’000 | CHF 45’000 |
| Amortisation pro Jahr | CHF 9’000 | CHF 3’000 | CHF 3’000 |
| Effektiver Zins pro Jahr | CHF 9’504 | CHF 8’316 | CHF 9’504 |
| Kalkulatorische Kosten Tragbarkeit | CHF 54’000 | CHF 43’500 | CHF 48’000 |
Die kalkulatorischen Kosten setzen sich aus 5 % Zins auf die gesamte Hypothek, der Amortisation und 1 % Nebenkosten zusammen, hier CHF 9’000 pro Jahr. Ohne Pensionskassengeld sind das CHF 36’000 plus CHF 9’000 plus CHF 9’000, total CHF 54’000. Mit Vorbezug ergeben sich CHF 31’500 plus CHF 3’000 plus CHF 9’000, total CHF 43’500. Bei der Verpfändung nehmen wir an, dass die Bank die verpfändeten CHF 90’000 an die Amortisation anrechnet: CHF 36’000 plus CHF 3’000 plus CHF 9’000, total CHF 48’000.
Der Vorbezug senkt die Zinskosten um CHF 1’188 pro Jahr und verbessert die Tragbarkeit am stärksten. Dafür sind CHF 90’000 aus der Vorsorge entnommen und versteuert. Die Verpfändung entlastet die Amortisation gleich stark, belässt das Geld aber in der Vorsorge. Ob und wie eine Bank verpfändetes Guthaben anrechnet, ist je nach Institut unterschiedlich.
Auch die Säule 3a ist nutzbar
Guthaben der gebundenen Vorsorge, der Säule 3a, können ebenfalls für selbst bewohntes Wohneigentum bezogen oder verpfändet werden. Ein Bezug aus der Säule 3a gilt in der Regel als hartes Eigenkapital. Auch dieser Bezug wird separat besteuert. Wer mehrere 3a-Konten führt, kann die Bezüge zeitlich staffeln und so die Steuerprogression brechen.
Welche Variante passt
Ein Vorbezug kann sinnvoll sein, wenn die Tragbarkeit sonst nicht erreicht wird oder wenn Sie die Zinskosten möglichst tief halten möchten. Eine Verpfändung eignet sich eher, wenn Ihre Tragbarkeit ausreicht und Sie den Vorsorgeschutz erhalten möchten. Lassen Sie in jedem Fall von Ihrer Pensionskasse berechnen, wie sich die Varianten auf Ihre Alters-, Invaliden- und Hinterlassenenleistungen auswirken, und klären Sie die Steuerfolgen mit dem kantonalen Steueramt.
Mit dem kostenlosen Tragbarkeitsrechner von Voltavia Capital sehen Sie, wie sich verschiedene Eigenkapital-Varianten auf Ihre Finanzierung auswirken. In einer persönlichen Beratung besprechen wir gerne, welcher Weg zu Ihrer Situation passt.